Quán nước chè đầu ngõ

Hàn Quốc có dân số chỉ 51 triệu – ít hơn Việt Nam, ít hơn Thái Lan, bằng một nửa Nhật Bản. Nhưng người trẻ Seoul khó mua nhà hơn người trẻ Hà Nội hay TP.HCM, dù chất lượng hạ tầng tốt gấp nhiều lần. Giá căn hộ ở Seoul đắt hơn cả Tokyo, London. Vậy vấn đề nằm ở đâu?

Khủng hoảng nhà ở toàn cầu về bản chất là khủng hoảng phân bố việc làm và quyền lực kinh tế, không phải khủng hoảng đất đai. Vấn đề thực sự: việc làm, quyền lực kinh tế và cơ hội xã hội bị dồn vào quá ít điểm.

Đất không thiếu – “đất có việc” mới thiếu

Con người chỉ sử dụng một phần rất nhỏ diện tích quốc gia. Đất đô thị ở hầu hết các nước chỉ chiếm 1-3% tổng diện tích. Vấn đề không phải “còn đất hay không”, mà là đất đó có việc làm tốt, thu nhập cao, cơ hội xã hội hay không.

Các con số cho thấy sự tập trung cực đoan: Vùng Seoul chiếm 12% diện tích Hàn Quốc nhưng tạo ra 52% GDP. Hà Nội và TP.HCM chiếm 1% diện tích Việt Nam nhưng đóng góp 30% GDP. Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến chiếm 0.3% diện tích Trung Quốc nhưng tạo ra 12% GDP.

Người ta không ở chỗ đông vì thích đông, mà vì ở đó mới “sống được” theo nghĩa xã hội–kinh tế.

Chi phí sống cao gấp 2-3 lần, nhưng cơ hội kiếm tiền và thăng tiến cao gấp 5-10 lần.

Việc làm chất lượng không phân bố tuyến tính theo dân số. Một thành phố có trụ sở tập đoàn, đại học top, mạng lưới quan hệ, hệ sinh thái ngành nghề sẽ hút người mạnh gấp nhiều lần so với khả năng mở rộng nhà ở.

Hiệu ứng mạng lưới hoạt động như thế này: một công ty công nghệ ở San Francisco dễ tuyển kỹ sư hơn 10 lần so với ở Omaha, Nebraska – không phải vì thiếu người tài năng ở Omaha, mà vì tất cả người tài năng đã đến San Francisco. Một luật sư tốt nghiệp ở Seoul kiếm được gấp đôi thu nhập so với Busan, không chỉ vì năng lực mà vì khách hàng lớn, vụ việc lớn đều ở Seoul. Một nhà thiết kế ở Paris tiếp cận được các thương hiệu xa xỉ mà đồng nghiệp ở Lyon không thể.

Càng nhiều người tài năng tập trung, càng hút thêm người tài năng. Càng nhiều công ty, càng hút thêm công ty.

Vòng xoáy này một khi đã hình thành, gần như không thể đảo ngược bằng chính sách hành chính.

Những nơi nhà đắt nhất đều có điểm chung: là trung tâm kinh tế–tài chính–văn hóa cấp vùng hoặc toàn cầu, có việc làm giá trị cao nhưng không nhân bản dễ dàng, có lợi thế mạng lưới không thể thay thế.

Nhà đắt vì ai vào đó cũng muốn “leo thang xã hội”. Nhà ở trở thành vé vào cuộc chơi, không chỉ là chỗ trú. Ở Manhattan không chỉ là ở gần công việc, mà là signal về địa vị. Ở Gangnam Seoul không chỉ thuận tiện, mà là tuyên bố về giai cấp.

Ba yếu tố cộng hưởng làm xu hướng này ngày càng nặng:

Kinh tế tri thức làm việc làm tốt tập trung hơn thời công nghiệp. Năm 1970, một kỹ sư ô tô ở Detroit kiếm không khác mấy so với đồng nghiệp ở Cleveland. Năm 2025, một kỹ sư phần mềm ở San Francisco kiếm gấp đôi đồng nghiệp ở Denver – cùng công ty, cùng vị trí.

Tài chính hóa bất động sản biến nhà ở thành tài sản đầu tư, hút vốn toàn cầu. Căn hộ cao cấp ở London, New York, Hong Kong có đến 20-30% bị bỏ trống vì chủ nhân mua để đầu tư, không phải để ở.

Di cư nội địa và quốc tế với người trẻ đổ về “điểm nóng” thay vì phân tán. Thế hệ cha mẹ có thể ở lại quê, làm nghề địa phương. Thế hệ con phải đến thành phố lớn để có nghề nghiệp thực sự.

Áp lực tăng nhanh hơn tốc độ xây nhà. Seoul xây 300,000 căn/năm nhưng dân số vùng đô thị tăng 400,000 người/năm. San Francisco phê duyệt trung bình 5,000 căn nhà mới/năm trong khi cần 20,000-30,000 căn để theo kịp cầu.

Đây là quy luật tất yếu: Chừng nào mỗi quốc gia còn có vài “siêu đô thị” độc quyền cơ hội, còn xem nhà ở như tài sản tích lũy, thì khủng hoảng nhà ở là tất yếu – dù dân số có giảm.

Đây không phải dự đoán, mà là quy luật kinh tế đã được chứng minh ở hàng chục quốc gia trong 50 năm qua.

Không phải do hết đất, phân lô kém, hay đường xá không đủ – những yếu tố này chỉ là phụ. Mà do việc làm, quyền lực kinh tế và cơ hội xã hội bị dồn vào quá ít điểm.

Mở đường, làm khu mới không tự tạo ra việc làm tương đương. Người chỉ chấp nhận đi xa nếu thu nhập tăng tương xứng hoặc thời gian đi lại đủ ngắn.

Khi giao thông quá tải và việc làm vẫn tập trung trung tâm, vùng ven chỉ giãn giá tạm thời, không phá được áp lực lõi. Một nghiên cứu ở London cho thấy: mỗi km xa trung tâm, giá nhà giảm 2-3%, nhưng chi phí đi lại tăng tương đương. Người mua nhà xa trả giá bằng 2-3 giờ/ngày trên đường.

Chi phí cơ hội của việc ở xa không chỉ là tiền và thời gian. Đó còn là bỏ lỡ các cuộc gặp sau giờ làm, mất mạng lưới quan hệ, lỡ cơ hội việc tốt hơn vì không “đúng chỗ đúng lúc”.

Trong nhiều ngành – tài chính, luật, công nghệ, giải trí – những điều này quyết định sự nghiệp.

Hàn Quốc và vì sao giãn dân luôn thất bại

Trở lại câu hỏi mở đầu: Tại sao Hàn Quốc ít dân nhưng khủng hoảng nhà ở nặng? Câu trả lời minh họa chính xác cho vấn đề gốc rễ.

Khoảng 50% dân số Hàn (26 triệu người) sống ở vùng thủ đô Seoul, diện tích chỉ 12% quốc gia.

Hầu hết các tập đoàn lớn nhất như Samsung, Hyundai, LG, SK, Kia, Naver đều có trụ sở chính ở vùng Seoul. Top các đại học hàng đầu như Seoul National University, Korea University, Yonsei University, KAIST tập trung chủ yếu ở Seoul hoặc vùng lân cận. Các bệnh viện chuyên khoa hàng đầu phần lớn ở Seoul.

Không sống Seoul là tụt cơ hội xã hội – không phải cảm giác, mà là thực tế số liệu. Việt Nam cũng tập trung Hà Nội – TP.HCM, nhưng mức độ nhẹ hơn vì vẫn có Đà Nẵng, Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh chia bớt áp lực.

Nhà ở Hàn bị “tài chính hóa” nặng – năm 2020, 31% hộ gia đình sở hữu từ 2 căn nhà trở lên. Giới trung lưu coi nhà là công cụ giữ địa vị xã hội – con cái kết hôn phải được cho nhà, không thì “mất mặt”. Cầu đầu tư luôn cao hơn cầu ở thực.

Việt Nam cũng đầu cơ, nhưng thu nhập thấp hơn nên sức đẩy tài chính yếu hơn. Lãi suất cho vay mua nhà Hàn Quốc 3-4%/năm, Việt Nam 8-11%/năm.

Seoul có giá căn hộ phổ biến 15–25 lần thu nhập năm của hộ gia đình, khu Gangnam lên đến 30-40 lần. Người trẻ có việc tốt với lương 50-70 triệu won/năm (khoảng 40,000-56,000 USD) vẫn bất lực trước căn hộ 2 phòng ngủ giá 800 triệu – 1.2 tỷ won (640,000-960,000 USD) nếu không có hỗ trợ gia đình.

Hà Nội/TP.HCM khoảng 10–20 lần thu nhập, trung tâm có thể lên 25-30 lần. Khó, nhưng vẫn còn cửa: mua xa, chung cư nhỏ, vùng ven. Giá nhà ngoại ô Hà Nội/TP.HCM rẻ hơn trung tâm 50-60%, giá nhà ngoại ô Seoul chỉ rẻ hơn 20-30% vì cầu vẫn quá lớn.

Hàn Quốc có phân khu rõ, hạ tầng tốt, không lộn xộn như Việt Nam. Nhưng hạn chế chiều cao ở nhiều khu, tái phát triển chậm vì cần 100% cư dân đồng ý. Một dự án tái phát triển ở Seoul mất 10-15 năm từ đề xuất đến hoàn thành. Khi cầu tăng 5%/năm nhưng cung chỉ tăng 2%/năm, giá tất yếu bùng nổ.

Việt Nam ngược lại: quy hoạch yếu, lộn xộn, nhưng linh hoạt, dễ phá rào, xây cao, mở khu mới nhanh. Một dự án nhà ở ở Hà Nội có thể từ ý tưởng đến mở bán trong 2-3 năm. Cung nhà linh hoạt hơn giúp giá không bùng nổ mạnh như Seoul, dù chất lượng kém.

Ở Hàn, không có nhà khó kết hôn, khó được coi là “ổn định” – trong các cuộc khảo sát, 70-80% phụ huynh yêu cầu con rể/con dâu tương lai phải có nhà hoặc khả năng mua nhà. Việt Nam áp lực có, nhưng nhẹ hơn. Nhiều cặp trẻ Việt chấp nhận thuê nhà, ở chung cha mẹ trong những năm đầu. Ở Hàn, điều này được xem là “thất bại”.

Quy hoạch Hàn bài bản – đường xá ngay ngắn, điện nước ổn định, không ngập lụt, không ùn tắc kinh hoàng. Vấn đề nằm ở tập trung quyền lực – kinh tế quá mức, nhà ở bị biến thành công cụ tài chính, chính sách kiểm soát giá/thuế lúc mạnh lúc yếu, thiếu nhất quán.

Hàn Quốc là ví dụ điển hình: ít dân không cứu được nếu mọi thứ đều bị hút vào một điểm duy nhất.

Và đây chính là lý do chính sách “giãn dân” gần như luôn thất bại.

Nhà nước thường dời dân, mở khu đô thị mới, xây cao tốc, hứa hẹn cuộc sống tốt đẹp. Nhưng trụ sở tập đoàn, việc làm lương cao, đại học top, trung tâm tài chính vẫn ở trung tâm cũ. Người buộc phải quay lại hoặc đi làm xa 2-3 giờ mỗi ngày. Giãn dân mà không giãn việc làm là hình thức.

Songdo ở Hàn Quốc là thành phố thông minh 40 tỷ USD, cách Seoul 65km, xây từ 2003, hứa hẹn là trung tâm tài chính mới. Năm 2025, vẫn còn 30% diện tích trống, dân số chỉ đạt 70,000 người thay vì mục tiêu 250,000 vì các ngân hàng, công ty tài chính từ chối dời trụ sở.

Sejong City là thủ đô hành chính mới cách Seoul 120km, khởi công 2007, mục tiêu 500,000 dân, năm 2025 mới đạt 400,000. Nhiều công chức phải đi lại Seoul đều đặn vì gia đình không chịu chuyển đi – con cái mất trường học tốt, vợ/chồng mất việc làm.

New Clark City ở Philippines cách Manila 100km, xây để giảm tải, đã 5 năm vẫn chủ yếu là công trường.

Doanh nghiệp cần nhân lực chất lượng, đối tác, chuỗi cung ứng – tất cả đã ở trung tâm. Dời một phần làm chi phí tăng, lợi ích giảm. Thị trường sẽ chống lại chính sách bằng cách không tuân thủ, kéo dài, tìm lỗ hổng.

Một công ty luật dời khỏi Seoul mất 30-40% khách hàng trong năm đầu. Một công ty công nghệ dời khỏi San Francisco mất 50% ứng viên chất lượng. Network effect có tính tự củng cố: càng nhiều người/công ty ở lại, lợi ích ở lại càng lớn, chi phí rời đi càng cao.

Nhiều đô thị mới thất bại vì có nhà đẹp, đường xá tốt nhưng không việc làm chất lượng, không đời sống văn hóa, không mạng lưới xã hội. Chúng trở thành thành phố ngủ hoặc đô thị ma. Một đô thị sống được cần thời gian 20-30 năm để tích lũy văn hóa, mạng lưới, ký ức tập thể. Không thể tạo bằng mệnh lệnh.

Nghịch lý của cải thiện giao thông: cao tốc, tàu nhanh giúp ở xa hơn nhưng cũng làm trung tâm hút người mạnh hơn, giá nhà lõi càng tăng.

Khi Seoul mở tàu điện ngầm đến Incheon, giá nhà Incheon tăng 20-30%, nhưng giá nhà trung tâm Seoul tăng 40-50% vì giao thông tốt làm Seoul hấp dẫn hơn. Khi London mở Crossrail, giá nhà dọc tuyến tăng trung bình 20%, nhưng giá nhà khu Zone 1 tăng 35%.

Hạ tầng không phá được độc quyền trung tâm, chỉ kéo dài bán kính chịu đựng – từ 20km lên 40km, từ 40km lên 60km.

Ở trung tâm là cơ hội, quan hệ, “đúng nhịp” – biết tin tức sớm, gặp người đúng, nắm cơ hội nhanh. Ở xa là bị tụt khỏi dòng chảy.

Một khảo sát ở Seoul: 65% người trả lời sẵn sàng ở nhà nhỏ hơn 30% để ở trung tâm thay vì nhà rộng ở ngoại ô – không phải vì thích nhà nhỏ, mà vì sợ mất cơ hội. Chính sách không thắng nổi logic địa vị xã hội.

COVID-19 làm nhiều người tin remote work sẽ phá vỡ độc quyền của siêu đô thị. Thực tế 2020-2023 cho thấy: có thay đổi, nhưng không phải cuộc cách mạng. Giá nhà ở San Francisco, New York giảm 10-15% giai đoạn 2020-2021. Thành phố tầm hai như Austin, Miami, Denver hưởng lợi.

Nhưng đến 2024-2025, San Francisco, New York phục hồi, giá nhà lại tăng trở lại. Công việc cấp cao vẫn cần mặt đối mặt – giao dịch lớn, đàm phán, quyết định chiến lược, networking. Junior làm remote được, senior không thể. CEO, giám đốc, đối tác phải gặp mặt. Họ ở đâu, quyền lực ở đó.

Các công ty lớn như Google, Meta, Amazon, Goldman Sachs, JPMorgan đều yêu cầu nhân viên trở lại văn phòng 3-4 ngày/tuần từ 2023. Công nghệ có giúp giảm thiểu, nhưng không đảo ngược xu hướng tập trung. Miễn là quyền lực – việc ra quyết định, phân bổ nguồn lực, network – vẫn tập trung ở vài điểm, thì áp lực nhà ở vẫn tồn tại.

Những mô hình hiếm hoi thành công và tại sao khó nhân bản

Vậy có cách nào thực sự giải quyết được không? Có, nhưng rất ít quốc gia làm được. Berlin (3.7 triệu dân) làm chính trị, Frankfurt (750,000 dân) tài chính, Munich (1.5 triệu) công nghệ và ô tô, Hamburg (1.8 triệu) cảng và thương mại, Cologne (1.1 triệu) truyền thông. Trong top 30 công ty DAX, chỉ có 4 công ty ở Berlin. Còn lại phân tán: BMW ở Munich, Deutsche Bank ở Frankfurt, Bayer ở Leverkusen, Volkswagen ở Wolfsburg, Siemens ở Munich, BASF ở Ludwigshafen.

Doanh nghiệp lớn phân tán vì lý do lịch sử – Đức thống nhất muộn (1871), trước đó là các tiểu bang độc lập, mỗi nơi phát triển riêng. Sau Thế chiến II, Tây Đức chọn Bonn làm thủ đô tạm để tránh tập trung quyền lực. Khi thống nhất 1990, dù chuyển thủ đô về Berlin, nhưng nhiều bộ ngành và doanh nghiệp đã “đâm rễ” ở các thành phố khác. Lương giữa các thành phố chênh lệch không quá lớn – kỹ sư ở Munich kiếm cao hơn Berlin 15-20%, không phải 50-100% như Seoul vs Busan hay San Francisco vs Denver. Tỷ lệ giá nhà/thu nhập ở Munich khoảng 12-15, Berlin 10-12, Frankfurt 11-13 – đều ở mức “khó nhưng chưa tuyệt vọng”. Áp lực nhà ở trải đều, không nổ ở một điểm.

Tokyo vẫn cực lớn (38 triệu dân vùng đô thị), vẫn tập trung mạnh (khoảng 20% GDP Nhật). Nhưng giá nhà không bùng nổ như Seoul hay London. Nhật cho xây cao không giới hạn ở nhiều khu, tái phát triển liên tục, thủ tục nhanh. Luật quy hoạch Nhật ưu tiên “quyền xây dựng” hơn “quyền phản đối” của hàng xóm. Nếu dự án đáp ứng tiêu chuẩn kỹ thuật, không cần xin phép hàng xóm. Một dự án nhà ở ở Tokyo có thể hoàn thành thủ tục trong 6-12 tháng.

Tokyo cấp phép 150,000-200,000 căn mới/năm, gấp 3-4 lần London, gấp 30-40 lần San Francisco tính theo đầu người. Giá nhà Tokyo tăng chậm – chỉ 15% trong 10 năm 2010-2020, trong khi Seoul tăng 80%, London tăng 60%. Một người trẻ ở Tokyo có thể thuê căn studio 25-30m2 khoảng 70,000-100,000 yên/tháng (500-700 USD) ở khu cách trung tâm 30 phút tàu – tốn 20-25% lương. Nhật không giải quyết gốc “tập trung” – Tokyo vẫn hút người, vẫn độc quyền nhiều ngành. Nhưng bù bằng nguồn cung khổng lồ, liên tục, không ngừng nghỉ.

Vienna là thành phố “liveable” nhất thế giới nhiều năm liền. Thành tích thực: giá nhà ổn định, người trẻ mua được nhà, thuê nhà không mất quá 30% thu nhập. 60% dân Vienna (1.1 triệu người) sống trong nhà xã hội hoặc nhà được kiểm soát giá. Chính phủ thành phố sở hữu 220,000 căn nhà, xây thêm 7,000-10,000 căn mới/năm.

Nhà xã hội không phải dành cho người nghèo – cả người thu nhập trung bình cũng được ở miễn thu nhập không quá 55,000 euro/năm. Không có kỳ thị xã hội với “người ở nhà xã hội”. Nhiều khu nhà xã hội ở vị trí đắc địa, thiết kế đẹp, chất lượng cao. Thị trường đầu cơ bị bóp nghẹt từ gốc – khi 60% nhà không được phép bán tự do, thị trường tư chỉ còn 40%, không đủ lớn để đầu cơ hiệu quả. Vienna chi 600-700 triệu euro/năm cho nhà ở xã hội, bằng 10-12% ngân sách thành phố, nguồn từ thuế thu nhập lũy tiến đến 50%, thuế tài sản 1-1.5%/năm.

Singapore là mô hình độc nhất, gần như không thể nhân bản. Nhà nước kiểm soát 90% đất quốc gia, kiểm soát cung qua HDB, kiểm soát cầu bằng hạn chế mua thêm và thuế nặng cho nhà thứ hai. 80% dân Singapore ở nhà HDB – nhà do nhà nước xây, bán cho dân với giá trợ cấp, có điều kiện: chỉ công dân mới mua, phải ở ít nhất 5 năm mới bán, ưu tiên cặp vợ chồng có con. Giá nhà HDB 3-4 phòng ngủ khoảng 300,000-500,000 SGD (220,000-370,000 USD) – bằng 5-8 năm lương trung bình. Hiệu quả chỉ vì: quốc gia – thành phố (5.7 triệu dân trên 720 km2), kỷ luật xã hội cực cao, chính phủ có legitimacy mạnh từ thành tích tăng trưởng, đảng cầm quyền liên tục 60 năm, dân chấp nhận đánh đổi tự do lấy ổn định.

Các mô hình trên đòi hỏi đánh đổi chính trị rất nặng. Đa cực hóa như Đức làm mất quyền lực trung tâm – các bộ ngành, tập đoàn nhà nước phải rời thủ đô, chính khách mất quyền phân bổ lợi ích tập trung, thủ đô giảm tầm quan trọng, ai trong quyền lực có nhà đất ở thủ đô sẽ thấy giá nhà giảm. Mô hình này khó nhân bản vì đòi hỏi phân quyền sâu – hệ thống liên bang thực quyền, doanh nghiệp không bị ép “về thủ đô”, văn hóa không coi thủ đô là “trung tâm vũ trụ”.

Xây ồ ạt như Nhật đụng lợi ích chủ đất hiện hữu. Người đã có nhà muốn giá tăng, không muốn thêm nguồn cung. Xây cao che tầm nhìn, mất nắng, mất privacy. Cử tri trung lưu – lực lượng bỏ phiếu mạnh – thường chống xây thêm nhà.

Nhà xã hội lớn như Vienna tăng thuế đáng kể, giảm lợi nhuận đầu cơ. Giới giàu và thượng trung lưu phản đối vì thuế cao, mất cơ hội đầu tư sinh lời. Cần nhà nước mạnh đủ để đối đầu với các nhóm lợi ích tư nhân. Điều kiện để làm được: nhà nước rất mạnh, thuế cao, đồng thuận xã hội cao. Khó nhân bản ở nơi văn hóa coi can thiệp nhà nước là “xâm phạm tự do”, hoặc nơi giới giàu đủ mạnh để phản đối thuế cao.

Kiểm soát mạnh như Singapore mất “tự do thị trường”, vi phạm “quyền sở hữu”. Văn hóa phương Tây coi quyền tư hữu là bất khả xâm phạm. Singapore làm được vì nền tảng Á Đông chấp nhận nhà nước can thiệp sâu hơn. Không thể nhân bản cho nước lớn – không thể kiểm soát 90% đất ở nước rộng hàng trăm ngàn km2, không thể duy trì kỷ luật kiểu Singapore ở xã hội đa nguyên.

Không chính phủ nào muốn trả giá chính trị đủ lớn – mất phiếu bầu, mất ủng hộ từ giới tinh hoa, mất lợi ích cá nhân. Dễ hơn nhiều khi: hứa sẽ giải quyết, đổ lỗi cho chính quyền trước, trì hoãn, vá víu, chờ hết nhiệm kỳ.

Giãn dân thất bại vì đi ngược logic kinh tế tự nhiên. Chỉ có ba cách thực sự: phân tán quyền lực kinh tế như Đức – rất khó vì đụng chạm quyền lực hiện hữu, cần thay đổi cấu trúc chính trị sâu, mất hàng chục năm; bơm nguồn cung cực mạnh như Nhật – khả thi hơn, nhưng đụng chạm lợi ích chủ đất hiện hữu, cần chính quyền đủ mạnh để đối đầu với phản đối, hiệu quả nếu kiên trì 10-20 năm, không giải quyết gốc rễ nhưng làm vấn đề chậm hơn; nhà nước can thiệp sâu như Vienna, Singapore – cần thuế cao, kỷ luật chính sách, đồng thuận xã hội, hiệu quả nhất về mặt công bằng, nhưng khó nhất về mặt chính trị.

Phần lớn các nước chọn con đường thứ tư: vá víu, trì hoãn, và đẩy gánh nặng sang thế hệ sau.